Ilustres leitores/as
Nos primeiros dias de janeiro de 2010, a população brasileira viu-se aterrorizada por notícias da Mídia – Grandes meios de comunicação -, tais como: a) Chuvas castigam o estado do Rio de Janeiro, onde deslizamentos de encostas na Ilha Grande e na cidade de Angra dos Reis fizeram centenas de vítimas, sendo mais de 50 mortos; b) Chuvas em demasia castigam o rio Grande do Sul, onde uma ponte sobre o rio Jacuí, na RS-287, desabou. Muitas pessoas que estavam sobre a Ponte desapareceram. Várias pessoas foram resgatadas e outras continuam desaparecidas; c) Chuva torrencial arrasou o conjunto urbanístico histórico de São Luis do Paraitinga, em São Paulo, onde, inclusive uma igreja centenária desabou.
Instituto diz que Rio tem hoje mais de um dois milhões de pessoas vivendo em áreas irregulares
As recentes tragédias provocadas pela chuva no Estado do Rio de Janeiro e pelo Brasil e os vários outros que acontecem regularmente na cidade, trazem à tona, novamente, a questão das sub-habitações e das ocupações irregulares no Rio de Janeiro. Volta-se a discutir propostas para evitar as construções em áreas irregulares e criar moradias dignas para a população de baixa renda. Para os especialistas do setor, ainda há tempo de minimizar os problemas enfrentados atualmente. Basta que o país - e não só a cidade -, volte a ter uma política de habitação.
Presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado do Rio de Janeiro, Roberto Kauffmann afirma que, desde a extinção do Banco Nacional de Habitação que o país não tem uma política efetiva de habitação. "Com o fim do BNH, houve um aumento absurdo das favelas. Não há uma política que contemple a baixa renda, que é obrigada a procurar as sub-habitações, muitas vezes em áreas de risco e irregulares para morar. Na Rocinha, por exemplo, estima-se que a população esteja em torno de 60 mil habitantes". De acordo com o Instituto Pereira Passos, um milhão de pessoas moram nos morros do Rio.
Para Kauffmann, a solução seria realizar um cadastramento de todas as famílias que vivem em casas localizadas em áreas de risco ou irregulares, estudando minuciosamente o tipo de vida que levam, onde trabalham e suas necessidades. A partir daí, seria feita uma seleção de quem poderia ser retirado destas favelas. "As famílias que não morassem dignamente poderiam ser removidas para bairros que seriam criados nos vários espaços vazios urbanos espalhados pela cidade, como ao longo da Avenida Brasil, São Cristóvão e o próprio Centro da cidade".
Estes lugares teriam toda a infra-estrutura necessária para receber as famílias, que viveriam em melhores condições. "Estes novos bairros não poderiam ter as características dos conjuntos habitacionais atuais, com prédios e casas geminadas. Seriam, no máximo 300 unidades em terrenos públicos. O objetivo é reduzir a população dos morros para poder urbanizá-los para a entrada dos serviços públicos. É inadmissível o que acontece nos morros, onde os carros da polícia não conseguem entrar porque as ruas são apertadas e cheias de obstáculos".
Em meio a esta discussão, surge o Favela Bairro, projeto da prefeitura que urbanizou algumas favelas do Rio. Roberto Kauffmann defende a iniciativa, mas afirma que faltou promover a substituição parcial das habitações. "O Favela Bairro poderia ter feito a transferência de, no mínimo, 40% da população dos morros para outros lugares. Aí seria uma medida perfeita".
O presidente do Sinduscon afirma que a transformação da teoria em prática não seria tão demorada. "Havendo vontade política, o programa seria cumprido no prazo de cinco a 10 anos. É um trabalho amplo que necessitaria do envolvimento dos poderes municipal, estadual e federal".
O mercado da construção está incompleto. A afirmação é do presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário, Márcio Fortes. Isto porque não há condições para que as pessoas de baixa renda consigam comprar a casa própria. "As pessoas só estão nas favelas porque não podem morar em locais dignos. Quem ganha até três salários mínimos precisa ter subsídios do governo. Outro ponto importante é que a favela não é razão de crime. Favelado não é sinônimo de criminoso".
Fortes diz que o Rio já tem condições de impedir a expansão das favelas. "A estatística mostra que a população da cidade está diminuindo. Então não há porque aumentar o número de pessoas morando em morros. Se ainda não é possível diminuir este contingente, pelo menos é possível não deixar que avance".
No momento, como qualquer proposta está bem longe de se tornar realidade, a luz no fim do túnel para a classe média/baixa são as medidas de incentivo criadas pelo governo federal. O projeto de lei 3065 trata de assuntos considerados fundamentais para a recuperação do segmento, grande responsável pela queda do PIB nacional. Patrimônio de Afetação, Alienação Fiduciária e outros dispositivos que aumentem a segurança econômica e jurídica das transações imobiliárias e podem fomentar a indústria da construção para reduzir, a um só tempo, o déficit habitacional e o desemprego no país.
Presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário, Márcio Fortes afirma que as medidas demonstram a disposição em retomar o movimento da construção, uma das principais indústrias geradoras de emprego. "No caso específico do município do Rio, a questão que se coloca é: quando estas idéias saírem do papel, elas contribuirão de fato para que a população volte a ter direito a uma moradia digna e legal?", questiona.
Para Fortes, a situação da habitação no Rio de Janeiro é crítica e atinge a todas as camadas da população, com exceção das faixas de renda mais altas. "Hoje, apenas as favelas crescem na cidade. Praticamente não existe oferta de imóveis legais para baixa renda, em função de aspectos da legislação como loteamento mínimo - em Vargem Grande, por exemplo de 5000 ou 10.000 m2 - e da restrição à construção de pequenos imóveis, com área mínima de 30m2, que só podem ser lançados em regiões muito específicas da cidade", diz o presidente da Ademi. "A classe média também está distante da casa própria pela hipervalorização de alguns bairros, em decorrência de medidas restritivas à construção de novos empreendimentos. Em outros, a violência afugenta a população e inviabiliza investimentos", acrescenta.
O presidente da Ademi afirma ainda que há necessidade de uma ação conjunta dos Poderes Executivo e Legislativo do Rio de Janeiro para alteração da legislação urbanística, para propiciar a construção de moradias que estejam ao alcance das classes média e baixa, com valores de venda acessíveis. "Há muito não se via uma perspectiva tão positiva de injeção de recursos para a construção e de criação de instrumentos para incrementar a segurança jurídica. Outras capitais já dispõem de uma legislação adequada de incentivo à construção. Estamos atrasados e, caso não sejam tomadas medidas imediatas, veremos o Rio perder mais uma vez o bonde da história", completa Márcio Fortes.
O vai-e-vem do mercado
Que a guerra entre traficantes assusta a todos os cariocas é fato indiscutível. Mas o atual panorama também é capaz de mexer com o mercado imobiliário do Rio, que oscila de preço de acordo com a localização dos imóveis. Atualmente, São Conrado está sofrendo um processo de desvalorização devido à proximidade com a Rocinha, enquanto os principais bairros da Zona Sul - Ipanema, Leblon e Jardim Botânico - ganham a preferência dos compradores por estarem mais afastados das áreas de conflito.
Presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), Márcio Fortes acredita que, a curto prazo, a tendência seja de desvalorização dos imóveis em torno da Rocinha. Não há como convencer uma pessoa, no momento, de que é bom viver em São Conrado, por exemplo. Por isso, haverá conseqüências para alguns bairros", comenta.
Neste contexto, está também o segmento de alto luxo que não se rende à violência e nem à desvalorização. Consultor imobiliário especialista em alto luxo, Paulo César Ximenes lembra que a escassez de terrenos em pontos nobres e a limitação de novas construções imposta por medidas como as Áreas de Proteção do Ambiente Cultural (Apac) fazem com que este mercado seja sempre uma boa opção. "O Rio está fadado a ter a sua produção reduzida. Por isso é sempre um bom investimento comprar imóveis com valor elevado".
Dificilmente o mercado de alto luxo apresenta um resultado ruim. "O segmento oscila de acordo com o movimento do setor, mas é sempre uma opção segura. O alto luxo tem características diferentes e não é influenciado diretamente por acontecimentos isolados. Ele pode ficar mais devagar, mas não pára. Quando o comprador tem dinheiro, ele compra mesmo", explica a gerente geral de compra e venda da Apsa, Sandra Tristão. Para atender ao público ávido por imóveis acima de R$ 700 mil, a Apsa criou um departamento exclusivo, o Real Top Apsa. Além disso, a administradora também está entrando no mercado de compra e venda, em parceria com a construtora Paris.
Para Sandra Tristão, São Conrado vai passar por um processo parecido ao da Tijuca, guardando-se as devidas proporções. "Há uma década a Tijuca era um bairro tradicional e nobre. Depois que os morros foram sendo ocupados e a violência cresceu, os preços caíram entre 30% e 40%. São Conrado está sofrendo do mesmo mal, com uma desvalorização lenta, mas contínua", avalia.
Apesar de, no momento, a insegurança estar concentrada em São Conrado, o Rio de Janeiro acaba sendo afetado como um todo. Principalmente quando se fala em investidores de outros estados. "O que o resto do país vê na televisão não é um caso isolado em um bairro. A imagem que os investidores de fora do Rio vêem é de uma cidade insegura. Prova disso é que há meses o meu escritório não recebe nenhuma solicitação de investidores de outros estados", justifica Ximenes.
Quanto ao caso específico da Barra, o movimento parece ser oposto. Márcio Fortes lembra que o bairro é a única alternativa para os moradores da classe média/alta. "Não há imóveis novos disponíveis em outros bairros da Zona Sul, então a Barra se torna uma alternativa agradável e acessível. Por isso a insegurança não deve atingir o mercado local".
Para Paulo César Ximenes, quem mora na Barra já tem sua vida toda programada no próprio bairro. "O problema são os acessos ao bairro. Por isso a tendência pode ser de aumento da demanda por imóveis comerciais. É mais seguro trabalhar perto de casa. Esse fator irá gerar benefício para o comércio local e para toda a infra-estrutura do bairro", defende.
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Saudações Republicanas,
Fernando Azevedo
